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正文摘录:

律来看，应将人防工程理解为投资者即发展商所有，由发展商经营管理，收益归兵所有，f日在特殊时期(如战争或紧急状态时期)，依照法律的规定，临时征用于特定用途的，这一方而，《防空法》也台明确规定，其第5条“幽.采鼓励、支持企业事业组织、仕会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防窄工程、F时巾投资者使用管理，收益『J]投资者所有”。凶此，不能广大J为其使用性质的改变而改变产权的lJl属。似况，大多数发展商所投资建设的停车场面秋，超过了法规规定的人防T程面秋，那么，多出来的那一部分又如何区分，产权又该归谁呢?3.成本沦或分摊论，即地卜停车场的f：地使用权出让金已由全体、眨}三承担，其建筑成本也已依附在地上的房屋中，作为虏价的一部分一起出售给业主。这·论点从法理上是说得过去的，但由十我罔对房价的构成并没有11月确的法律规定，所以其最大问题就存』：根本无法区分土地使用权出让金或建筑成本是否分摊。因此，这一沦点可操作性较差。4.产权沦，即以产权证上列明的产权人为准。但这-观点在实践中电受到很大的挑战，事实上，巾于历史原冈，绝大多数的地下停车场是没有办理产权证的。何况，小能排除仃人采取类似福州市海景花园业委会对房管部门提起行政诉讼的形式，间接地对产权沦发起挑战。同小公平为由将发展商告上法庭，但法院最终仍判定这·条款合法有效。产权¨题的症结，就往十我国十地制度的特殊性和物权江法方面的滞后。针对住宅小区内配套设施这一部分，《物权法》草案中表述为，“会所、车库的lJ]属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建发咀化等能够iIF明其享囱’所有权外，属十、№丘共有”。ff_l是，如何约定才算合法有效?如何汪明?住此之前的众多纠纷如fHJ解决?这些门J题似乎都没有得到解决。同时，也应茌国家层面上考虑爆快立法，H月确实施车位产权证制度。车辆停放合同成立时的法律关系车辆停放在停车场时车主和停车场经营者双方形成的法律关系，Ⅱ土是一个争沦较人的问题。lJ前丰要还是保管论矛Il租赁论两种观点，其中以队管沦稍占卜风。保管论：即队为双_方形成保管合同关系，如出现丢车或车辆毁损事件时，由停车场经营者承担保管责任。保管合矧从外延上看，是一种提供劳务的合同，其关键是须有保管物占有存实践中，有的地方采用了以约定的形式予以明确。如深圳的发展商存币¨购房荇签订的购房合矧中，以附件网的形式，明确约定：双方同意包括地卜停车场存1人J的部分配套设施U]发展商所有。这‘形式受到_r许多人的质疑.共至有人以霸土条款、格式合的转移，即经营者占有车辆这一保管物，而给付车主保管凭证。仟有偿保管的情况下，保管责仟是一种严格责任，即小论经营者是否存在过错，均应承担违约责任。这·论点较为符合国内许多地方的惯常做法，存现吠中，车辆进场取卡、凭卡出场已为大多数人所接受，而这恰恰是典型的保管行为。但这一论点的缺陷也较为明硅。一是车辆非不完全控制在经营者手_卜，占有沦缺乏完全的要件，一旦冈午主存在如将钥匙提供给外人之类的过错Im致丢乍，经营者凶根本无法举证而要承担全部责任，对经营者并不公平。二是保管费和保管物的价值并吖i成比例，反而与停乍面积成正比例，有违保管合同的立法原意。另外，埘十已分散产权(即发展商已将车位部分或全部出售)的车场，法律的冲突更厉害，经营者对已出售的车位收取管理费，依《物业管理条例》的规定，这是一种物业管理关系，而非保管关系。这样一束，会出现在同一场合仔存两种法律关系的现象。租赁论：即认为双办仅仔存场地租刖的情形，形成的足=租赁合同关系。租赁合同是指出租人将租l赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，是以取得物的使用收益为r{的的合同。这意味着停车场经营者仅承担出租人的义务，如提供停车位给车主使用并负责停车位的维修维护工作，·旦出现丢车或车辆毁损事什时，由车{=自行承担责任。这一论点较为7=1=台已分散产权的件宅地下停车场的实际操作，即车辆停放费用分为租赁费和管理费，租赁费由产权所有人收取，管理费由物业管理公司收取，物业管理公几]履行物、№管理责任。但由于这一沦点给车主带来非常大的风险，不大容易为国内广大车主所按受。出现这两种不同沦点的争执，与我圈对这一块的立法不明确有很火关系。而采纳其中任何一种论点，均与现实有较大冲突，容易引敛经营者和消费者之间的权利义务父系的失衡。因此，有必要通过司法解释等形式，对这·法律_炎系予以细化明确，给交易双方以‘定的行为预期。可考虑根据产权是否分散，区分为保管和租赁两种芙系。其中，保管方曲可采纳保险合同卞辆失窃险的有关条款，如车土除了提供保管凭证之外，还应提供钥匙、车辆行驶证等，≯i则按·定比例予以扣减，以降低经营者方面的经营风险。同时，应放开停车保管价格管制，尽量让保管费和保管物的价值挂钩。哪城市停车urbanParking2006午第5期33