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正文摘录:

上市前的“大考”上市之前的路演，让潘石屹大开眼界，也疲惫不堪。9天的时间，他去了8个城市从香港、新加坡到伦敦、法兰克福、迪拜、纽约、波士顿和旧金山。其中让老潘感到压力最大的就是第一站香港.会面的基金经理一拨又一拨.而他们最关心的问题始终就离不开”本土储备“这四个字。”香港的经理人大多是年轻的小姑娘.并且以会计师居多.都是一边算帐，一边提问。”潘石屹认为.他们之所以对土地储备问题格外关心.与香港的环境背景有很大关系，因为香港的富豪大多是依靠房地产起家，在这种“寸土寸金”的区域做房地产，自然特别注重土地储备。”香港土地不大，所以每块土地都是有价值的，而且每块土地的价格差别也不是特别大。”潘石屹说，但北京就不同.郊区与城中心相比，土地价格相差就非常大。因此，潘石屹认为将香港的经验照搬到SoHo中国身上，不具备可比性。SoHo中国既不是和记黄埔.也不是新鸿基，而是一家”专注于北京中心地带发展”的内地房产开发商。“土地储备固然好，可是从土地变成钱，是一个很长的过程.需要设计。销售、管理等一系列的环节。”潘石屹说，过去的教训】就摆在眼前，“在中国.失败的(房地产)公司绝大多数是圈地圈得多的.深圳I是这样，北京是这样.海南岛也是这样。”90年代初期.潘石屹曾在海南参与了“圈地运动”.那一次.他们“亏得一塌糊涂”。如今在中国，房地产公司取胜的关键是什么7在9月20日香港的新闻发布会上.潘石屹明确地给出了答案，“就是在市场中抢占制高点.而不是盲目地去’跑马圈地。。”潘石屹认为.中国房地产市场的“制高点‘。包括三方面：第一是地段，第二是品牌.第三是专注高端产品。对于地段.不同的房地产商看法各不相同，在潘石屹眼中.“今天中国房地产市场的制高点从城市来看，就是北京和上海。”尽管目前对于上海的楼市，外界基本以负面评价为主.但潘石屹认为，上海作为一个国际化大都市.其房价与东京、巴黎、纽约相比.还只是他们的十分之一。“上海的发展空间还是非常大的.可我们对上海不是非常熟悉.另外上海的地块都非常小，我们能谈的项目都只有3、4万平方米。”而在北京.SoHo中国的项目面积基本都在40—60万平方米之间。因此，SoHo中国目前的发展重点依然是北京。除了北京的CBD地区.目前SoHo中国在三里屯、天安门广场周围都有新项目正在开发之中。”当我们占据了地段的制高点时，在未来的竞争格局中.就具有了纵览全局、高屋建瓴的优势。”潘石屹说。除了地段.SoHo中国的另一个制高点就是“专注高端产品”。从最初的SoHo现代城、建外SoHo到现在的朝外SoH0、SOHo尚都，SoHo中国一直致力干高端商业住宅的开发。潘石屹所坚持的SoHo模式也得到了德国的基金经理们的认可。”他们是从全球化的角度思考问题，同时非常关注你的商业模式。”潘石屹说.“你的商业模式是不是合理的.有没有经过市场检验。公司的品牌如何、盈利能力怎么样.他们都看得比较重。”德国基金经理成熟的商业思维.让潘石屹大开眼界，更令他意外的是.原本以为他们对中国并不十分了解.因此成功的可能性也不会太大。但在开完会后，投行反馈给潘石屹的信息是：对方全下单了。尽管香港的路演让潘石屹和他的团队费了一番力气.但自从离开香港后.他们的路演就一直十分顺利。尤其到了纽约.更让潘石屹感到分外轻松。1O年前，潘石屹的妻子张欣就曾在华尔街工作过。而当他们来到华尔街后发现，这里的很多基金经理人都是中国人.其中一些人出国前就住在SoHo现代城里，有的人还一直关注着潘石屹的博客。他们对于SoHo中国和潘石屹的了解可想而知。当潘石屹率队刚一到波士顿.就从投行获知.机构的认购额已经超过了1OO倍，他们已经没有任何销售的压力了。当在旧金山结束了SoHo中国的定价会时.所有人已精疲力尽。但路演的顺利结束却让潘石屹精神倍增。因为这不仅意味着SoHo中国上市成功的第一步已经迈出了.更重要的是国际投资机构对于SoHo中国12年发展模式的认可。夜幕降临.公司的同事还在和投行的经理人就定价的事宜争论不休，老潘却拿起相机.走出办公室，站在高盛位于旧金山的办公楼上.对着美好的夜景，按下了快门。200711中国新时代71