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正文摘录:

FEATURES特智看在其照顾下，中学毕业的杨得以在北浯公社房管所任施工员。在十余年平淡无奇的施工队磨砺中，杨什么活都干，画图、成本核算、买材料等环节均——人手，数十年来一天假都没放过。杨在建筑、数学、管理与施工方面的天分曾经让乡邻刮目相看——199。年代初，杨曾经承包采石场而获得数倍于邻近采石场的利润，他将采石步骤逐一分解，一天三班工人昼夜不停地轮番流水作业，效率得以比对手提高数倍。1992年，杨的机遇来临。是年，北浯镇政府旗下的北溶经济发展总公司与另外两家公司联合成立顺德三和物业发展有限公司，打算开发北浯镇附近的碧江及三桂两个管理区内的一片130。亩土地，此项目即以“碧桂园”命名。杨担任总经理的北沼建筑工程公司成为碧桂园的承建商，杨同时又代表北沼经济发展总公司出任三和管的张敏英向《环球企业家》回忆说。当时公司的账面资金亦所剩不多，“这片地产商林立的地区堪称雷区，要是不知道怎么干，你就会被炸得血肉横飞”。一个偶然机会，杨结识了当时还在新华社华南分社就职的王志纲。这位后来名噪一时的城市营销专家建议杨在碧桂园里兴建一所贵族国际学校，借此拉动有钱人到北沼置业，同时，杨可以向每各学生收取30万元的教育储备金来缓和账面资金压力。张敏英心存疑惑，坐在门可罗雀的售楼处一个个打电话联系那些家长们，一边卖楼，一边找学生。出乎所有人的意料，贵族学校的火爆程度超乎想象，其人学名额最高被炒到40万。杨国强得到了1300名学生以及高达3亿多的账面资金，同时还得到多达踟0。封的教师求职信。度过此劫波的杨国强由此意识到，杨国强起初并没有向外大肆扩张和发展的野心，这多半源于杨的自制力。在经历过第一次惊险的死而复生之后，他意识到现金流对于地产商是多么重要公司总经理。第二年，在顺德的产权改制潮中，杨则抓住机会，联合其余四名同乡出资3395万元，将北浯建筑工程有限公司完全转化为私人企业。但随即，由海南房地产泡沫破裂所引发的全国性崩盘，很快也蔓延、传染到北浯这个小镇上。杨的北沼建筑工程公司也陷入拖欠工钱、无米下锅之窘境，以炒卖心态建造了40。O多套别墅的三和公司此时亦濒临死火状态。究竟是继续往前走，还是想办法“金蝉脱壳”?股东们常常为项目何去何从而争吵不已，最后的变通解决方法是，杨卖掉这些盖好的别墅，以此销售收入来抵销北浯建筑工程公司前期垫付的建筑成本。对杨国强而言，虽然其之前从未卖过房子，但现在已别无选择。在碧桂国通向广帅l的一个半小时车程的沿途，已经有洛溪新城、丽江花园、祈福新村等六七个楼盘，它们起初在规模和知名度等方面远远超过碧桂园。“几个月下来，我们只卖了三套。”现任华南碧桂园销售主12202雒：&一一mtm—”。。在数字、现金流、利润率和资产负债表之外，商业世界还有无法用数字来判断的神秘一面，只要你能抓住人们心理特点和人与人之间的情感关系。杨开始理解生意人是如何转动脑子的——尤其是在做交易方面。1995年，杨国强联手四个合作伙伴与三和公司股东谈判，他抓住了后者对前景不明的恐惧心理，以800。万元的代价拿下了公司的控制权，后改制为杨控股的碧桂园物业发展有限公司。这场至关重要的谈判不仅培养了杨对权势的幻想，也让他获得了无论是兴盛还是东山再起的经验——如何与人谈判、对抗，直到胜利。瞬间造城蜗居北沼镇的杨国强起初并没有向外大肆扩张和发展的野心，这多半源于杨的自制力。在经历过第一次惊险的死而复生之后，他意识到现金流对于地产商是多么重要。当然，这也源于他缺少在当时以高价谋取暴利的种种不可或缺的条件——以足够的账面资金和足够强大的政府资源，去大肆购买那些或有名山性水可依，或紧靠城市之便的黄金地段，然后以高价卖出牟取暴利。最初起家的第一个“碧桂园”项目的优势就在于固守本土：保持足够竞争力的低成本施工；在北浯镇长期积累的人脉；依托当地购买力循环开发做大规模。向外扩张则意味着隐忧——地域文化的不适应，人力资源难以跟上，工程设计人员也匮乏，后期成功则无从保证。杨对初期进军广扑『市场的挫折记忆犹新。他一度希望将顺德碧桂园的成功完全复制到华南碧桂园项目上，但广州本地的星河湾和南国奥林匹克花园等项目很快让他吃了苦头。华南碧桂园并未能如期向杨提供利润，而对手相继推出的新盘则规划超前、建筑设计差异化特色突出、景观设计理念国际化、产品档次高，这导致华南碧桂园滞销长达半年之久。而最让杨国强感到刺耳的是，一些同行们把他所建造的房子私下称作洗脚上田的“农民房”：一样的会所、一样的户型、一样的外立面、一样的样板房、一样的装修设计。这些面孔呆板、略带西洋风格、红顶白墙的别墅成片地连接在一起，看上去无趣极了。杨决心打破这层障碍。碧桂园展开了史无前例的公开的营销幕撩招募，最后在2000多应聘者中录用了12人组成智囊团，这是碧桂园历史上第一次大规模招聘外来职业经理人。杨在一份内部报告中，称碧桂园必须用“山不拒石”的胸襟、“周公吐哺”的心态来接纳那些有才学的职业经理人，以及经验丰富、接受过正规专业训练的建筑设计师。碧桂园集团旗下的博意建筑设计院副院长曾剑就是杨亲自招募的那批幸运者之一。曾大学毕业后在成都一家体制内的设计所工作。“当时工作清闲极了，我时常闲得发慌，于是经朋友介绍决定来南方碰碰运气。”曾向本刊回忆。1999年的顺德并不繁华，被稻田和菜地所环绕的办公室时常让他产生“在农村工作的挫败感”，当时的碧桂园建筑设计部门只有2。多人，