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正文摘录:

环境研究中心李恩平指出，为了支持第二产业重新发展来弥补GDP窟窿，上海市政府利用土地划拨、协议出让等方式对一些重点工业企业给予优惠和扶持，正是由于对第二产业的土地利用支持，使得上海土地供给中划拨土地所占比重过大。这种产业政策，扭曲了房地产的供需结构。由于受规模不经济的约束，城市建设用地可扩张的规模被预期是固定的，急剧增加工业用地意味着商住用地供给的减少，这激起了开发商和消费者双霞投机的热情。因为即使在需求不变的条件下，现有和预期供给的减少也必然导致房价上升。2007年，上海城市居民家庭人均年可支配收入和年人均消费支出分别为23623元和17255元，两者分别比2006年增长14.3％和16.9％。也就是说，上海市民2007年人均获得的净收入是636871：。即使将这6368元净收入全部用于购房，对应10293元／平方米的房价只能买到约O.62平方米的建筑面积。剔除房贷产生的巨额利息负担不说，一个三口之家单单购置90平方米的经济适用房就得28年才能完成。显然，上海市民不是高房价的受益者。陶冬说：“高房价的受益者只能是开发商和地方政府。”在专家们看来，上海市政府前几年通过高价卖地弥补了金融产业下降给整体GDP造成的拖累。来自上海市社科院的一份报告显示，在上海市的财政收入中，有25％左右来自房地产及相关行业，包括土地出让收益、房地产企业营业税和所得税等。其实，除了获取出让t地和房地产税收的巨大收益外，政府还通过旗下的房地产公司在房地产开发中获取了不计其数的隐性财政收入。据调查.上海50强房地产企业中接近60~／o隶属于市、区两级政府。这些政府背景的房地产公司.大多起家于1978—1991年或1992一1999年。而这两个阶段，分别是上海房地产市场从无到有向大爆发阶段的演变时期。此后，上海密集出台了大量刺激房地产市场发展的政策，包括蓝印户口、购房退税及终结外资购房限制等。从2004年开始的31个月中.外资机构和个人共在上海购置了44140套共637万平方米的房子，价值合计高达9l2亿元。上海对房地产的倚重，看中的是土地背后隐藏的财政权力和货币权力，因为批出的上地几乎立即就可以变成银行的抵押贷款。土地由财政而货币，实际上标志着上海从中央政府手上重新拿回了两项最主要的权力。在1990年代初期的经济过热中，地方政府对银行的支配权险些酿成了一场致命的金融危机，随后地方政府手中的金融权力几乎被悉数上收。上海向中央申请“自费改革”，并开始掀起土地批租风潮.无疑是其先知先觉地认识到土地才是足以推动经济增长并能够独立支配的要素资源的魅力。可以假设的是，如果能够掌握相应数量的财政支配权，上海或许就不大会对房地产如此依赖了。到底上海每年向中央上缴了多少财政收入，这个数字始终是个秘密。但上海并非高楼经济不经济的首个敢冒大不韪者，东京、香港都已经证明暴涨房价是经济发展后劲无力的前奏。解剖最终成为了“牺牲品”的上海可以发现。“三二一产业”超前战略的失败是高房价得以形成的内因。而分税制导致的财权和事权背离则是诱导僭越“经营城市”和“政府牟利”鸿沟的外因记者掌握的一份数据显示，中央每年从上海拿走的远比留给上海支配的多得多。I998年，上海当年的财政收入是814.3亿元，而同期的地方财政收入只有3922亿元；1999年，分刮是9164亿元和43l8亿元}2000年，分别是1141.6亿元和4979亿元2001年，分别是l995.62亿元和620.24亿元；.2002年，分别是220225亿元和‘719.79亿元；2003年，分别是282887亿元和899.29亿元。2004年，分别是3591.73亿元和1119.72亿元}2005年，分别是-4095.8亿元和Iz133.9亿元。上海发明的这种“土地财政”，在全国人大代表洪可柱看来完全是由事权与财权搭配不合理的财政体制造成的。他说，1994年实行中央与地方的分税制后，中央的财政集中度达到50％，省市财政占30％，县乡财政仅占20％，而后者却需要供养67％的财政人口.留给地方的主要是建筑税和房地产税，这种财政体制诱导了地方政府靠上地生财。独立学者孔善广说，地方政府在分税制后财政收入急剧减少的状况F要完成和凸显政绩考核指标，必然加大基础设施投资、追求GDP的增长以增加财政收入.只能在既有法律法规及政策下获取尽可能多的“土地财政”。很多专家指出，尽早推进中央政府和地方政府财权与事权的改革，对于稳定中央和地方关系，对于改进我国的公共服务供给，必然有很大的作用。然而，到目前为止实施的廉租房政簧，中央政府依1日是希望地方政府勇挑重担。按照《上海市社会保障“十一五”规划》的目标，上海到2010年要使10万户生活困难、居住困难的城镇“双困”家庭受益廉租房。但上海市房产经济学会住房保障专业委员会秘书长丛诚表示，要实现这样的目标，保守估算上海每年需要至少4亿元资金用于租金补贴，而现有的住房保障资金供应模式很难担起这样的保障规模。安邦集团研究总部高级分析师贺军也指出，房价大涨逼迫中央政府下决心抓好廉租房，这对低收入者是一个好消息，但更为庞大的中等收入者却仍然会被房子压得喘不过气来。作为维护市场经济和社会秩序稳定的中坚者，中产阶级变成房地产市场最大受害者导致的结果，是解决了廉租房问题，却不能缓解住房引起的社会矛盾。)商务周刊M.ARClH5200865