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正文摘录:

居住用地可建住宅面积(不包括综合用地中可建住宅面积)是2000年全市城镇垒部存量住宅面积的73碍％。高房价之所以能够维持，是因为供过于求的矛盾被暂时掩盖。报告指出，自本世纪上海开发商手握的低价协议出让土地大多处于中环线以内的市中心.而外环线内外房价的飙升愈加让他们囤而不开初起，上海的商品住宅投资和新开工面积就逐年呈现较大幅度的增长，导致后期供应量激增。2003年，上海商品住宅竣工面积超过2000万平方米，批准预售面积超过3000万平方米；2004年，上海商品住宅竣工面积和批准预售面积都超过3000万平方米。这些远超过市场正常需求能力的矛盾之所以没有暴露出来，是因为市场投资和投机需求的大量进入。但是，这种隐患正在不断加剧。转让但没有开发的土地一旦进入开发，上海“十一五”期间的房屋供应大量将过剩。这种历史供应过剩和当前供应不足的矛盾.在上海已目益突出。上海房地局一位不愿透露姓名的人士表示，上海市房地产部门这么多年来批出去的土地，可建住房面积总量高达3亿4亿平方米.而以上海每年约2000万平方米左右的供应量计算.这些土地足够20年的开发。现在的问题，确实在于其中有很大一部分土地因种种原因没有得到及时开发，从而不能对市场形成有效供给，成了存量甚至闲置土地。由此，近几年形成了土地供应减少导致新增供应价格狂飙而大量存量土地却迟迟未能形成供应的“时空”矛盾。他认为，为促使存量土地的开发和减少新增存量土地，政府部门自然会严格控制新增土地供应，但少量的新地供应又难以满足开发商的发展需求，从而形成高地价推动房价的飙升。上海到底转让出去多少可供房地产开发的土地，一直是个谜。上海市社科院报告指出，“十五”时期上海土地一级市场共出让土地32351万平方米。其中，协议出让24090万平方米，“招拍挂”出让826l万平方米，分别占74.46％和25.54％。但上海房地局一位不愿透露姓名的官员指出.这个数据与市场的实际存量士地相比.实在是九牛一毛。这种说法并非妄言，记者办公室窗口对面就是一块荒草长得比人高的土地，而它这个样子至少8年了。在它边上，没有任何社区环境的一桩近20年的楼盘因新近取得产权证而售价达到1.5万元／平方米左右。上海协议出让的土地主要发生在2003年以前，“上海首富”周正毅，上海房地局土地利用管理处处长朱文锦、上海周氏集团董事长周小弟为独吞升值地块雇凶杀人等土地大案，也主要发生在2003年之前的协议转让土地时期。上海一位房地产企业老总说.现在很多上海开发商都有不少土地储备，基本上都是在2003年以前通过协议出让方式拿到的。由于握有大量低价协议出让的土地，鲜有上海本地开发商去高价竞标新供地块。值得注意的是，上海开发商手握的低价协议出让土地大多处于中环线以内的市中心，而外环线内外房价的飙升愈加让他们囤而不开。2006年1=_半年，上海市房产经济学会第十六分会(黄浦)调研组在对黄浦区闲置土地状况调研后发现，黄浦区已列入闲置土地管理范围的土地达31幅，用地面积25.2公顷，其中25幅为2000年以前批准的项目，用地面积18.1公顷}6幅为2000年以君批准的项目，用地面积7.1公顷。上海市社科院的报告指出，上海内环线以内地区新开工面积逐年下降，内外环线间地区2004年以后逐年下降.外环线以外地区逐年较大幅度上升。如果说远郊区出让工业用地有利于承接制造业的转移，那出让占全市467％的住宅用地面积显然是过量和超前的。20032005年，上海市中心区出让土地面积合计1199万平方米，占5.9‰浦东新区180l万平方米，占8.8％近郊区5418万平方米，占26.6％；远郊区Il222万平方米，占55％-崇明县748万平方米，占37％。因此，一旦商品住宅潜在供应量变为可供购买量的话，上海将出现供远大于求的局面，而国家陆续出台的一系列抑制需求的政策，将进一步加剧上海68MARCH5.2008商务周刊