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正文摘录:

供远大于求的矛盾囤地是烫手山芋除了巨额囤地可供开发大量的商品房外，上海各级政府手中掌握的近1260万平方米房源也将成为打破高房价僵局的撒手铜。上海佑威房地产研究中心主任薛建雄指出.市场上的可售房子确实越来越少，但政府手中的房子其实一直不少。如果选批在政府手中的可售房源能形成供应，不仅可以有效分流市场的部分需求，更重要的是让市场认识到政府手中有大量房源，从而对房价下调形成预期。依据“网J：房地产”数据库，上海市佑威房地产研究中心整理出来的一份“上海存量房报告”显示，2007年11月初上海垒市存量的动迁配套住宅房源总面积高达1257584万平方米。大多集中在市中心城区吼外的区域。其中，南汇区动迁配套房源存量共26192套计225561l平方米，闵行区为22742套计2026549平方米，浦东新区为19821套计1733969平方米，宝山区为l73l4套计153.5650平方米，嘉定区为l5002套计1243297平方米。上海各级政府手中形成的这1260万平方米的房源有两个来源，一是以往各区没有由动迁户认购的历年房源，另外还有很大一部分来自“两个一千万”工程。当时，“两个一千万”工程的土地其实基本上都按计划进人了市场，多数项目也最终建成了，但后来由于种种原因整个计划井未能彻底实施，最主要的一环就是项目建成后房源并未按计划进入对应市场。而动迁户之所以不愿认购，系很多动迁配套房当初相对较为偏僻.周边缺由于握有大量低价协议出让的土地.鲜有上海本地开发商去高价竞标新供地块乏成型的生活配套。但如今这些不被看好的动迁房源所在板块配套已逐渐成熟，而且周边普通商品房普遍出现了价格飙升.像上海主要动迁配套房基地中的周康、顾村板块，均价已超过8000元／平方米。因此，只要政府把这近1260万平方米的闲置房推向市场，立马就可以影响上海外环线内外的房价水平。薛建雄指比，如果政府方面短时间内把这些早已获得预售许可证的房源提供给市场，将对房价产生明显的影响。但上海市房地局的官员则表示.这些分散在各个区县政府手中的存量房源，很难形成统一的调配，因为每个区都有自己的想法和计划。与政府对自己手中的可控房源难以调配有所不同，上海迟迟不下重手逼迫开发商开发囤积土地，则更多是因为政府不愿碰这个烫手山芋。上海市房地产协会2005年排出的“上海市房地产开发企业50强”名单显示，像上海城开(集团)有限公司这样国资渊源的地产商在50强中超过60％，前10强中，政府背景的地产商更有7家之多。这些房地产商之所以笑傲群雄，根本原因在于能够从政府那里拿到便宜的土地。一位上海地产界资深人士说，很多中小型房地产开发企业资金在19961999年上海地产市场调整时期被套牢，只好纷纷向政府背景的地产商卖身自保。由干拿地这个产业链前端环节决定了房地产业的成败，因而那些掌握土地资源的“红顶地产商”容易做大做强。过去如此，现在还是一个样子。“上海社保案”牵扯出来的上海国资至少70亿元资金以委托贷款形式帮助房地产商应对国家宏观调控难关，就是明显例证。不言而喻，在有权决定“由谁来受让土地使用权”的情况下，上海一些官员从出让土地使用权过程中收取“交易费用”就再自然不过了.而地产富豪周小弟为了独吞升值地块而雇凶杀人，不啻说明地产商面对暴利诱惑会更主动选择交纳“交易费用”。2008年1月底，原上海市房地局副局长、上海市土地学会会长殷国元.被上海市检察院第一分院以受贿罪、巨额财产来源不明罪，滥用职权罪以及私藏弹药罪向上海市第一中级人民法院提起公诉。目前，上海还有多名官员因涉嫌收取“交易费用”而遭遇调查。其中部分为上海房地局在职处级干部，另有几个是已退休及调任上海市房地产协会的原房地局处级干部。在房地产系统几近整体塌陷的情况下，上海目前显然缺乏逼迫开发商开发囤积土地的动力。由于诸多官员落马，这个曾经造就辉煌的产业现在恐怕连一根稻草的压力也难以承受了。)商务周刊M.ARC’H5200869